Mājokļa jeb ģimenes vienīgā mitekļa iegāde ir liels solis daudzu ģimeņu dzīvē un mūsdienu grūtajos ekonomiskajos laikos nekad nav īsti skaidrs, vai tagad ir izdevīgi ņemt kredītu, vai labāk ir vienkārši īrēt. Dzīvokļa vai mājas īrēšana noteikti nav no tiem lētākajiem priekiem, tomēr nereti tas var būt lētāk nekā pērkot šo pašu mājokli kredītā, ja izdala šo summu uz vairākiem gadiem. Šodien centīšos uzvest jūs uz pareizā ceļa, kā būtu jāveic aprēķini, ja jums priekšā ir izvēle īrēt, vai ņemt mājokli kredītā, un kādas ir izmaksas, kā arī cik daudz nāksies pārmaksāt kredītā, vai izdosies iekrāt īrējot.
Sāksim ar to, ka izvēle būs īrēt, vai pirkt divistabu dzīvokli, kas būs ģimenes vienīgais miteklis, tāpēc šis nebūs aprēķins spekulantiem vai tiem, kas vēlas pirkt jau otro vai trešo mājokli. Šajā situācijā izvēle būs jāizdara – īrēt, vai pirkt dzīvokli kredītā, ņemot vērā to, ka banka piekristu jums dot kredītu, un netiks ierēķinātas nekādas komunālo maksājumu papildmaksas, un būtībā tas nozīmētu, ka jūs vienu un to pašu dzīvokli vainu īrētu, vai pirktu. Šādā veidā rēķinot atkritīs apslēptās izmaksas, kas saistītas ar viena vai otra dzīvokļa labiekārtošanu vai apkures maksas paaugstinājumu un ļaus veiks vieglākus aprēķinus.
Tātad divistabu dzīvokļa cena vidēji ir no 20000 Eiro līdz 35000 Eiro lielākajā daļā Latvijas , bet protams ir arī dažādi izņēmumi, kur dzīvoklis var maksāt daudz mazāk, ja tas ir nomaļākā reģionā vai arī daudz vairāk, ja tas ir pašā pilsētas centrā. Īres maksa šādam dzīvoklim vidēji ir no 100 Eiro līdz 200 Eiro mēnesī, bet, protams, arī var atšķirties no tās vietas, kur tas atrodas. Tālākajos aprēķinos ņemsim vidējās cenas , kas būs 27500 Eiro pērkot dzīvokli un 150 Eiro īrējot to. Vispirms, pirms jebkādu aprēķinu veikšanas, mums noteikti ir jāsaprot, ka īrējot dzīvokli tas pēc vairāku gadu īres tik un tā paliks tā pašreizējo īpašnieku rokā, savukārt ņemot kredītu un maksājot to, jūs maksājat bankai, un dzīvoklis pēc tam būs jūsu nevis kāda cita. Tāpēc , lai īrējot savu mājokli tas atmaksātos, tam būtu jābūt vismaz divas reizes lētākam, nekā pērkot, lai tajā pašā laikā jūs varētu ne tikai īrēt, bet arī vēl papildus nolikt naudu, kas veidotu iekrājumus un augtu visu šo gadu laikā, lai pēc tam jūs varētu uzreiz nopirkt savu dzīvokli. Vēl pirms aprēķinu uzsākšanas ir jāzina, ka parasti bankas vēlas vismaz 10% pirmo iemaksu, kas mūsu gadījumā no 27500 Eiro ir 2750 Eiro, tāpēc šāda summa būs arī tā, kas jums būtu nepieciešama pašā sākumā un arī īrēšanas gadījumā veicot uzkrājumus jūs tos sāktu ar 2750 Eiro, bet visi aprēķini, gan kredītam, gan investīcijām un arī īrei notiks uz 15 gadu termiņu.
Dzīvokļa izmaksas īrējot
Sāksim ar izmaksām īrējot šo teorētisko dzīvokli, kas mēnesī maksā aptuveni 150 Eiro, bet gadā tie jau būs 1800 Eiro un ņemot vērā, ka īres maksas ik gadu kāpj, tad veidosim ikgadējo īres maksas pieaugumu 3% apjomā(skatoties pēc globālā vidējā īres maksas pieauguma), kas izskatīsies šādi:
- gads – 150 E mēnesī, 1800 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 155 E mēnesī, 1854 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 159 E mēnesī, 1910 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 164 E mēnesī, 1967 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 169 E mēnesī, 2026 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 174 E mēnesī, 2087 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 179 E mēnesī, 2149 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 184 E mēnesī, 2214 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 190 E mēnesī, 2280 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 196 E mēnesī, 2349 E gadā, patiesībā 2400E,
- gads – 202 E mēnesī, 2419 E gadā,
- gads – 208 E mēnesī, 2492 E gadā,
- gads – 214 E mēnesī, 2566 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2643 E gadā,
- gads – 227 E mēnesī, 2723 E gadā.
Kā redzams, tad vidējais īres pieaugums skatoties katru gadu pa vienam neliekas liels, tomēr ilgākā laika periodā tas izskatās visai ievērojams un pieaugums it sevišķi ikgadējā maksā ir vērā ņemams, kas jau no paša sākuma liek aizdomāties par īrēšana rentabilitāti. Vēl jo vairāk, aprēķinot kopējo nepieciešamo naudu, lai visus šos 15 gadus jūs varētu īrēt dzīvokli, tā būs 33470 Eiro, bet tā vēl nebūtu pilnā nauda summa, jo patiesībā jūs arī pirmos 10 gadus maksātu 200 Eiro, tikai daļa no tā aizietu bankai uzkrājuma veidā. Kopā skatoties šī summa būs 36847 Eiro!
Tālāk, ja mēs ņemam vērā, ka vidējā mēneša maksa par kredītu ir aptuveni 200 Eiro, kuras aprēķinus jūs atradīsit zemāk, tad 11. īres gadā vidējā īres maksas pieauguma dēļ jums jau īrējot būs jāmaksā vairāk nekā pērkot mājokli kredītā, tomēr pašā sākumā jūs katru mēnesi ietaupīsiet 50 Eiro. Kā jau minēju iepriekš, tad mēs šo naudas apjomu visticamāk noliktu noguldījumu kontā, kur jau sākumā ir šie 2750 Eiro, kas būtu tikpat cik pirmā iemaksa par dzīvokli to ņemot kredītā, tad katru gadu līdz pat 11. gadam mums būtu iespējams nolikt noteiktu summu gadā, no kuras pēc tam varētu pelnīt procentus. Ja izdodas atrast ieguldījumu fondu, kur var pelnīt 5% gadā, un kur mēs katra gada beigās iemaksātu šī gada sakrāto naudu, kas veidojas katru mēnesi no 200 Eiro atņemot mēneša maksu un pareizinot ar 12 mēnešiem. Pirmajā gadā procenti tiek aprēķināti tikai no pamata summas, bet nākamajos gados aprēķins būs šāds (pirmā gada uzkrājums + iepriekšējā gada iekrātā nauda * 5%), tad šīs uzkrājums augtu šādi:
- gads – Uzkrājums = 2888 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 3627 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 4340 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 5024 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 5675 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 6291 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 6868 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 7404 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 7894 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 8334 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 8721 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 9070 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 9432 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 9810 Eiro,
- gads – Uzkrājums = 10202 Eiro.
Kā redzam, tad pēc 15 nodzīvotiem gadiem īrējot un katru gadu atliekot starpību no jūsu kredīta jūs varētu iekrāt un kopā procentos saņemt 10202 Eiro, kas nebūt nav pietiekami, lai nopirktu jaunu dzīvokli par 27500 Eiro, kā tas bija pašā aprēķinu sākumā. Vēl jo vairāk noteikti, ka šī dzīvokļa cena nu ir kāpusi inflācijas pēc tādēļ iekrātā nauda ir mazvērtīgāka, nekā tā bija sākumā.
Beigu beigās sanāk, ka īrējot šo dzīvokli un uzkrājot jūs iztērēsit 36847 Eiro tikai pašas īres maksai, un 15 gados varēsit iekrāt tikai 10202 Eiro, kas kopā saskaitot sanāk, ka jūs būsit iztērējuši 26645 Eiro (33470-10202), un jums nebūs ne dzīvoklis ne naudas.
Dzīvokļa izmaksas pērkot kredītā
Pārorientējoties uz dzīvokļa pirkšanu kredītā ir jāsaprot, ka hipotekārajam kredītam ir divi maksājumu veidi, kas ir dilstošais un vienādais, bet šoreiz aprēķinu viegluma pēc izvēlēsimies tieši vienādo, jo ar to būs vieglāk redzēt ikmēneša maksājumus un to apjomu. Tātad kredīts tiktu ņemts uz 15 gadiem, veicot pirmo iemaksu 10% apmērā jeb 2750 Eiro, kas atliek 24750 Eiro, kas ir jāņem kredītā un ņemot vēra banku procentu maksājumus jums būs katru mēnesi jāmaksā mēneša maksa, kas ir 200 Eiro apmērā. Tas savukārt nozīmē, ka jūs 15 gadu laikā iztērēsit 36000 Eiro, kur 24750 būs paša dzīvokļa maksa, bet 11250 būs kredīta procentu maksājumi. Kredīta procentu likme ir vidējā ar 5% gadā, un aprēķinus ar šo varat veikt ikvienā interneta bankas kalkulatorā vai paši izveidot Excel tabulu, bet rezultāts vienmēr būs līdzīgs tieši ap šiem 200 Eiro mēnesī.
Ņemot vērā, ka jūs sākotnēji iemaksājāt šos 2750 Eiro, kā pirmo iemaksu, tad jums nekādi uzkrājumi neveidojas, un aprēķināt gala iznākumu pēc 15 gadu kredīta atmaksas ir diezgan vienkārši. Tātad jūs būsit iztērējuši 36000 Eiro maksājot kredītiestādei par savu dzīvokli, bet kredīta beigās šis īpašums piederēs jums, un ņemot vērā patreizējo cenu, tad tas vēl joprojām maksās 27500 Eiro, kas beigās rada bilanci, ka jūs būsit zaudējuši 11250 Eiro ((36000+2750)-27500). Bet ņemot vērā, ka dzīvokļu cenas tikai kāps, tad tas nozīmē, ka jūs visticamāk varēsit dzīvokli pārdot par lielāku cenu un varbūt pat izdosies būt neitrālā pozīcijā naudiskā aspektā. Tomēr ir vērts padomāt arī par to, ka, ja jūs nepārdodat dzīvokli(kā tas visticamāk būs), jūs jau 15 gadus varēsit to iekārtot un veidot savu dzīvi tajā, jo tas būs jūsu mājoklis un šādām vērtībām nav iespējams noteikt monetāru vērtību.
Īrēt un tad kredītu?
Ņemot vērā šos aprēķinus, tajos, protams, iespējamas dažādas alternatīvas, ka dzīvokļa cena ir lētāka, vai īres maksa lētāka, bet šobrīd es tieši domāju par to, kā būtu iespējams sākumā dažus gadus īrēt dzīvokli un iekrāt daudz lielāku pirmo iemaksu, lai pēc tam kredīts būtu jāņem uz īsāku laiku, tādā veidā nepārmaksājot tik daudz. Teiksim jūs pirmos četrus gadus īrējat dzīvokli par šiem 150 Eiro, bet naudu, kas atliek līdz tiem 200 Eiro ievietojat tāpat šajā krājkontā ar 5% peļņu, tad jūsu iekrājums skatoties pēc jau iepriekš veidotās iekrājumu tabulas pēc četriem gadiem veidos 5024 Eiro, ko varēsit veikt, kā pirmo iemaksu no 27500 Eiro dzīvokļa maksas. Tas nozīmē, ka jums kredītā vairs būs jāņem tikai 22470 Eiro, un ņemot šo summu uz 11 gadiem jums ikmēneša maksājums ar visiem procentiem būs 220 Eiro un jūs kopā kredītiestādei samaksāsit 30567 Eiro, kur 8091 Eiro būs procentu maksājumi bet pārējā summa jūsu dzīvokļa cena. Šādi ikgadējais tēriņu apjoms būtu izskatītos šādi:
- gads – 200 E mēnesī(150 īre, 50 atlikti), 2400 E gadā,
- gads – 200 E mēnesī (155 īre, 45 atlikti), 2400 E gadā,
- gads – 200 E mēnesī (159 īre, 41 atlikti), 2400 E gadā,
- gads – 200 E mēnesī (164 īre, 36 atlikti), 2400 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
- gads – 220 E mēnesī, 2640 E gadā,
Un šādi jūs 15 gadu laikā iztērēsit tikai 38640 īres un kredīta maksājumos un sākotnējā pirmā iemaksa jau šajā aprēķinā ir iekšā, jo tā tika samaksāta bankai, uzkrājuma veidā. Tas nozīmē, ka jūsu bilance pēc 15 gadiem būs tāda, ka jūs būsit zaudējuši tikai 11140 Eiro (38640-27500), ja jūs pārdotu sākotnējo dzīvokli. Bet tāpēc, ka dzīvokļu cenas kāpj jūs visticamāk būtu pat plusos. Šī summa diez ko neatšķiras no vienkāršas dzīvokļa ņemšanas kredītā un tas būtu loģiski, jo iekrājumu kontam ir 5% peļņa, bet kredītā būs jāmaksā tie paši 5% un šeit arī šīs naudas summas izlīdzinās un 4 gadu laikā nav radusies liela atšķirība.
Kas tad ir labāk?
Izvērtējot visus šos variantus mēs varam redzēt, ka pērkot dzīvokli kredītā vai arī īrējot un tad kredītā noteikti ir izdevīgāk, jo pēc piecpadsmit gadiem, ja jūs pārdotu šo dzīvokli, tad jūsu kopējais zaudējums būtu aptuveni vienāds(11250 Eiro tikai kredīts un 11140 Eiro īre un tad kredīts), bet īrējot dzīvokli un beigās iekrāto naudu noņemot no kopā iztērētās naudas iespējams redzēt, ka jūsu kopējais zaudējums būtu 26645 Eiro apmērā un tātad pērkot dzīvokli kredītā vai arī īrējot un tad pērkot kredītā būs par 15395 Eiro (26645 – 8500) izdevīgāk nekā tikai īrējot to. Šeit protams nav ņemts vērā komforts un labsajūtas ar to, ka jūs visu šo laiku dzīvosit savā mājoklī un varēsit to iekārtot pēc savas patikas, tāpēc noteikti visizdevīgākā iespēja ir ņemt kredītu un maksāt kredītiestādei šo naudu, nevis īrēt dzīvokli!